EIN ANWESEN, DAS MASSSTÄBE SETZT Ca. 424 m² Wohnfläche · 1.283 m² Grundstück · Privater Wellnessbereich · Mehrere Wohnwelten · Photovoltaik & Speichertechnik
799.000,00 € - 94104 Witzmannsberg / Rappenhof - Zweifamilienhaus
- Objekt-ID: VR-02006-44
- Objektart: Zweifamilienhaus
- Lage: 94104 Witzmannsberg / Rappenhof
- Zimmer: 10
- Wohnfläche: ca. 424 m²
- Kaufpreis: 799.000,00 €
- Grundstücksfläche: ca. 1283 m²
- Provision für Käufer** 3,57 % inkl. 19% MwSt. inkl. MwSt.
Eckdaten zur Immobilie
Objektbeschreibung
Dieses außergewöhnliche Anwesen vereint Großzügigkeit, Privatsphäre und eine Ausstattung, die in dieser Form nur selten zu finden ist. Auf einem ca. 1.283 m² großen Grundstück präsentiert sich ein vielseitiges Wohnensemble mit insgesamt ca. 424,36 m² Wohnfläche, verteilt auf Erd-, Dach- und Untergeschoss. Über Jahrzehnte mit großer Sorgfalt modernisiert und technisch kontinuierlich weiterentwickelt, verbindet die Immobilie gewachsene Substanz mit zeitgemäßem Komfort und anspruchsvoller Ausstattung.
Bereits beim Betreten vermittelt das Anwesen ein besonderes Gefühl von Großzügigkeit und Individualität. Das Erdgeschoss empfängt mit einem repräsentativen Wohnambiente und einem großzügigen, offen gestalteten Wohn-, Koch- und Essbereich. Der harmonisch integrierte Wintergarten erweitert den Wohnraum um eine lichtvolle Dimension und führt unmittelbar auf die Sonnenterrasse. Ein stilvoller Grundofen/Kachelofen bildet einen charaktervollen Mittelpunkt und verleiht dem Wohnbereich eine besonders behagliche Atmosphäre.
Eine besondere Dimension eröffnet das umfassend entkernte und komplett sanierte Untergeschoss, das ca. 2020/2021 aufwendig neu gestaltet wurde. Mit ca. 175,69 m² Wohnfläche bietet es eine eigenständige Wohnwelt mit großzügigem Wohn-, Koch- und Essbereich, Fußbodenheizung und großformatigen Hebe-Schiebetüren. Von hier eröffnet sich der direkte Zugang zur großzügigen Terrasse. Die Vorbereitung für einen Whirlpool einschließlich Starkstromanschluss unterstreicht den hohen Anspruch an Komfort und Freizeitqualität.
Auch der Außenbereich präsentiert sich als private Lebenswelt. Drei Terrassen, zwei Balkone, ein beheizbarer Swimspa mit Gegenstromanlage, eine hochwertige Outdoorküche sowie ein liebevoll angelegter und eingewachsener Garten schaffen ideale Voraussetzungen für entspannte Stunden, gesellige Abende und exklusives Outdoor-Living. Gartenhaus, Gewächshaus und weitere funktionale Außenbereiche ergänzen das Ensemble.
Das Dachgeschoss mit ca. 68,98 m² bietet zusätzliche private Rückzugsräume und erweitert die Nutzungsmöglichkeiten des Hauses. Insgesamt sind derzeit zwei eigenständige Wohneinheiten vorhanden; aufgrund der vorhandenen Struktur besteht darüber hinaus das Potenzial für bis zu drei separate Wohnbereiche, jeweils mit eigenem Zugang.
Ein weiteres außergewöhnliches Merkmal ist die umfangreiche Photovoltaik- und Speichertechnik. Mehrere Photovoltaikanlagen mit insgesamt ca. 37,01 kWp installierter Leistung zuzüglich eines ca. 4,4 kWp starken Balkonkraftwerks ermöglichen Eigenverbrauch und Einspeisung. Ein Batteriespeicher mit 12,8 kWh nutzbarer Speicherkapazität sowie eine 11-kW-Wallbox ergänzen das zukunftsorientierte Energiekonzept.
Für Sicherheit und Komfort sorgen unter anderem ein Überwachungskamerasystem, elektrische Rollläden und Raffstores, Haustüren mit Zahlencode sowie eine moderne technische Infrastruktur. Eine vollständig unterkellerte Doppelgarage und zusätzliche Flächen für Werkstatt oder Hobby sowie ein komfortables Carport bieten großzügige Park- und Nutzungsmöglichkeiten.
Die besondere Qualität dieses Anwesens liegt in der Verbindung von außergewöhnlicher Wohnfläche, individueller Architektur, hochwertigen Ausstattungsdetails, großzügigen Außenbereichen und moderner Technik. Es ist ein Zuhause für Menschen, die nicht das Gewöhnliche suchen, sondern ein Anwesen mit Charakter, Substanz und außergewöhnlicher Vielseitigkeit – für anspruchsvolles Wohnen, mehrere Generationen, individuelle Lebenskonzepte oder repräsentatives Empfangen.
Ein außergewöhnliches Anwesen für höchste Ansprüche – großzügig, privat und einzigartig in seinen Möglichkeiten.
Lage
NATUR, PRIVATSPHÄRE UND LEBENSQUALITÄT AUF BESONDERE WEISE VEREINT
Rappenhof steht für eine außergewöhnliche Wohnqualität, die Ruhe, Naturverbundenheit und Privatsphäre mit einer ausgezeichneten regionalen Infrastruktur verbindet. Eingebettet in die reizvolle Landschaft des Bayerischen Waldes präsentiert sich die Lage als besonderer Rückzugsort für Menschen, die naturnahes Wohnen mit Komfort und einer guten Erreichbarkeit verbinden möchten.
NATUR UND FREIZEIT VOR DER HAUSTÜR
Die weitläufige Landschaft rund um Witzmannsberg begeistert mit Wäldern, Wiesen und idyllischen Wegen. Spaziergänge, Wanderungen und Radtouren beginnen unmittelbar vor der Haustür. Das nahegelegene Ilztal sowie der Donau-Ilz-Radweg bieten attraktive Möglichkeiten für Bewegung und Erholung inmitten einer ursprünglichen Naturkulisse.
Zahlreiche Vereine in Witzmannsberg und der näheren Umgebung schaffen ein lebendiges gesellschaftliches Umfeld – von Sport und Freizeit über Kultur bis hin zu traditionellen Vereinen. Damit verbindet Rappenhof wohltuende Ruhe mit einer angenehm gewachsenen Gemeinschaft.
FAMILIE, BILDUNG UND ALLTAG KOMFORTABEL ERREICHBAR
Familien profitieren von kurzen Wegen zu wichtigen Bildungseinrichtungen. Der Kindergarten in Rappenhof sowie die Grundschule Witzmannsberg-Enzersdorf gewährleisten eine wohnortnahe Betreuung und Bildung. Weiterführende Schulen und zusätzliche Bildungsangebote sind in den umliegenden Gemeinden und insbesondere in Tittling erreichbar.
Für den täglichen Bedarf bietet Witzmannsberg eine wohnortnahe Grundversorgung. Das nahegelegene Tittling ergänzt diese mit Lebensmittelmärkten, Bäckereien, Gastronomie, Apotheken, Banken, Ärzten und zahlreichen weiteren Dienstleistungen.
MEDIZINISCHE VERSORGUNG UND INFRASTRUKTUR
Hausärztliche und zahnmedizinische Versorgung sowie Apotheken befinden sich in der näheren Umgebung. Für eine umfassende fachärztliche und klinische Versorgung steht insbesondere die Dreiflüssestadt Passau zur Verfügung. Die Stadt erweitert das Angebot um renommierte medizinische Einrichtungen, vielfältige Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Kultur und zahlreiche Dienstleistungen.
ENTNEHMEN SIE DIE VORTEILE DER LAGE AUF EINEN BLICK
Kindergarten: direkt in Rappenhof
Grundschule: Witzmannsberg-Enzersdorf
Einkauf & täglicher Bedarf: Witzmannsberg / Tittling
Ärzte & Apotheke: Tittling und Umgebung
Banken & Dienstleistungen: Tittling
Freizeit & Vereine: Witzmannsberg, Rappenhof und Tittling
Passau: ca. 20 Minuten
Autobahn A3: komfortabel erreichbar
Ilztal & Donau-Ilz-Radweg: in der näheren Umgebung
EIN LEBENSORT MIT BESONDERER BALANCE
Rappenhof verbindet auf eindrucksvolle Weise, was anspruchsvolle Käufer heute suchen: die Ruhe und Weite einer naturnahen Umgebung, persönliche Privatsphäre und gleichzeitig eine komfortable Nähe zu den Einrichtungen des täglichen Lebens.
Die Nähe zu Tittling und Passau macht den Standort gleichermaßen attraktiv für Familien, Berufstätige und Ruhesuchende. Wer Wert auf ein hochwertiges Lebensumfeld abseits urbaner Hektik legt, findet hier einen außergewöhnlichen Lebensmittelpunkt – naturnah, komfortabel und nachhaltig lebenswert.
Ausstattung
Großzügige Wohnarchitektur
- Ca. 424,36 m² Wohnfläche, aufgeteilt in
Erdgeschoss ca. 179,69 m²
Dachgeschoss ca. 68,98 m²
Untergeschoss ca. 175,69 m²
- gepflegtes Grundstück mit ca. 1.283 m²
- Derzeit zwei eigenständige Wohneinheiten, mit Potenzial für bis zu drei separate Einheiten
- Separate Eingänge für die jeweiligen Wohnbereiche
- integrierter Wintergarten mit direktem Übergang zur Terrasse (EG)
Exklusive Innenausstattung
- Zwei hochwertige Schuller-Einbauküchen mit Markengeräten
- Integrierte Kaffeemaschinen, Berbel-Kochfeldabzüge
- Maßgefertigte Schreiner-Einbauschränke
- Individuelle Stauraumlösungen und Einbauten
- Elektrisch gesteuerte Rollläden und Raffstores
- Klimaanlage im Schlafzimmer (EG)
- Fußbodenheizung im umfassend sanierten Untergeschoss
Wohnbereich mit besonderer Atmosphäre
Der großzügige Wohn- und Essbereich im Erdgeschoss wird durch den harmonisch integrierten Wintergarten bereichert. Ein hochwertiger Grundofen/Kachelofen bildet einen charaktervollen Mittelpunkt und schafft insbesondere in den kühleren Jahreszeiten eine behagliche Wohnatmosphäre.
Die offene Verbindung von Wohnen, Kochen und Essen schafft großzügige Blickachsen und eine moderne, kommunikative Raumwirkung.
Untergeschoss – eigenständige Wohnwelt
Das Untergeschoss wurde ca. 2020/2021 umfassend entkernt und vollständig saniert und bietet heute einen außergewöhnlich großzügigen und hochwertig ausgestatteten Wohnbereich.
- komfortabler Wohn-, Koch- und Essbereich
- Fußbodenheizung
- Großformatige Hebe-Schiebetüren
- Elektrische Rollläden und Raffstores
- Vorbereitung für einen Whirlpool einschließlich Starkstromanschluss
Private Wellness & Outdoor-Lifestyle
Ein besonderes Highlight ist die außergewöhnliche Verbindung von Wohnkomfort und privatem Freizeitbereich.
- Beheizbarer Swimspa mit Gegenstromanlage
- Hochwertige Outdoorküche
- Terrassenbeleuchtung
- Aufwendig bepflanzter Garten
- Gartenhaus/Gartenhütte
- Gewächshaus
Energie & innovative Haustechnik
Die technische Ausstattung wird durch ein umfangreiches Photovoltaik- und Speicherkonzept ergänzt.
- Photovoltaikanlage Nr. 1: 16,92 kWp
- Photovoltaikanlage Nr. 2: 4,86 kWp
- Photovoltaikanlage Nr. 3: 15,23 kWp
- Photovoltaikanlage Nr. 4 als Balkonkraftwerk: ca. 4,4 kWp
- Insgesamt ca. 37,01 kWp aus den drei regulären PV-Anlagen, zuzüglich Balkonkraftwerk
- Batteriespeicher mit 12,8 kWh nutzbarer Speicherkapazität
- 11 kW Wallbox für Elektromobilität
- Eigenverbrauch und Einspeisung
- Erneuerte Heizungsanlage einschließlich Warmwasseraufbereitung
- Solaranlage mit einer Leistung von ca. 3,98 kWp
Sicherheit & Komfort
- Überwachungskamerasystem
- Elektrische Rollläden und Raffstores
- Haustüren mit Zahlencode
- Doppelgarage mit elektrischem Tor
- voll unterkellerte Doppelgarage
- Carport
Grundstück & Außenbereiche
Das ca. 1.283 m² große Grundstück präsentiert sich als gepflegte und liebevoll gestaltete Gartenlandschaft.
- Mehrere Terrassen- und Aufenthaltsbereiche
- Weitere Stellplatzmöglichkeiten
- Hochwertige Grundstückseinfriedung
Die besondere Qualität dieses Anwesens
Die außergewöhnliche Ausstattung entsteht vor allem durch das Zusammenspiel vieler hochwertiger Einzelmerkmale: großzügige Wohnflächen, eigenständige Wohnbereiche, individuelle Schreinerarbeiten, hochwertige Küchen, Wintergarten, Grundofen, private Wellnessmöglichkeiten, ein liebevoll angelegter Garten sowie eine umfangreiche Photovoltaik- und Speichertechnik.
Ein Anwesen für Menschen mit einem besonderen Anspruch an Raum, Privatsphäre, Komfort, Individualität und zeitgemäße technische Ausstattung – mit einer außergewöhnlichen Vielseitigkeit, die weit über die klassische Immobilie hinausgeht.
Energieausweisdaten
- Endenergiebedarf 110,5 kWh/(m²*a)
- Baujahr 1980
- Energieausweistyp Bedarfsausweis
- Energieeffizienzklasse D
- Ausweis gültig bis 24.07.2036
Sonstiges
Wichtige Daten zum Energieausweis:
Ausweisart: Bedarfsausweis
Endenergiebedarf dieses Gebäudes kWh/(m²*a): 110,5
Energieeffizienzklasse: D
Baujahr Gebäude lt. Energieausweis: 1980, Sanierung 1995
Baujahr Wärmeerzeuger lt. Energieausweis: 2019
Wesentlicher Energieträger für Heizung: Heizöl EL
Wesentlicher Energieträger für Warmwasser: Heizöl EL
Erneuerbare Energien: Art: Solaranlage Verwendung: Warmwasser
Ausstellungsdatum: 25.07.2026
Gültig bis: 24.07.2036
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Gerne laden wir Sie zu einem persönlichen Besichtigungstermin vor Ort ein. Lernen Sie dieses Mehrfamilienhaus im Rahmen einer individuellen Besichtigung kennen und verschaffen Sie sich selbst einen Eindruck von den vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten – sei es für Eigennutzung oder als Kapitalanlage.
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Transparente Provisionsregelung
Provision für Käufer: 3,57 % Käuferprovision inkl. 19 % MwSt., verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. Der Immobilienmakler hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.
Wichtige Informationen zum Angebot
Bitte beachten Sie, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Daten, Pläne, Unterlagen etc. vom Verkäufer stammen. Eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit können wir daher nicht übernehmen. Es obliegt dem Interessenten, die Angaben eigenständig zu prüfen. Dieses Angebot ist freibleibend. Irrtümer, Zwischenverkauf und Preisänderungen bleiben ausdrücklich vorbehalten.“